近日，深圳市特發(fā)服務(wù)股份有限公司（公司簡稱：特發(fā)服務(wù)）IPO提交注冊，可能將登陸深交所創(chuàng)業(yè)板上市。

特發(fā)服務(wù)是一家什么樣的公司？公司與同行業(yè)競爭對手相比處于什么市場地位？投資者需要了解公司的關(guān)鍵信息，才能對公司進(jìn)行合理的市場估值。

業(yè)績比上不足比下有余

特發(fā)服務(wù)是國內(nèi)第一批獲得國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)之一，堪稱老牌。自1993 年成立以來，公司一直以綜合設(shè)施管理服務(wù)為核心業(yè)務(wù)，致力于打造成為中國高端綜合服務(wù)運(yùn)營商。公司所從事的服務(wù)內(nèi)容包括綜合設(shè)施管理、空間管理、安全保障、環(huán)境管理、高端接待、會議服務(wù)等，管理的項(xiàng)目涵蓋高新科技園區(qū)、商業(yè)綜合體、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、住宅等多種類型，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國移動、國家電網(wǎng)、騰訊等知名企業(yè)。

招股書稱，公司競爭對手包括萬科物業(yè) 招商積余、卓越物業(yè)。其中萬科物業(yè)是上市公司萬科 A的下屬控股子公司。由于萬科 A主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，市值近3000億，物業(yè)服務(wù)僅占很小比例，因此不具有可比性。

招商積余（股票代碼：001914）是招商局集團(tuán)旗下唯一一家從事物業(yè)資產(chǎn)管理與服務(wù)的企業(yè)，隸屬于招商蛇口，旗下包括“招商物業(yè)”，“中航物業(yè)”兩大品牌。該公司同樣位于深圳，與特發(fā)服務(wù)具有較強(qiáng)可比性。

卓越物業(yè)是非上市公司，無法比較財(cái)務(wù)信息。我們在A股中另外找到一家專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)的上市公司南都物業(yè)（股票代碼：603506），可以作為比較對象。

招股書顯示，2020年1-6 月，特發(fā)服務(wù)營業(yè)收入達(dá)5.05億元，同比增長26.12%；歸屬于母公司所有者的凈利潤4489.12萬元，同比增長64.31%。

上市公司2020 年半年報(bào)顯示，2020年 1-6 月，招商積余營業(yè)收入達(dá)38.68億元，同比增長49.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤達(dá)1.79億元，同比增長110.66%。

2020年上半年，南都物業(yè)營業(yè)收入達(dá)6.60億元，同比增長增長12.83%；歸屬于上市公司股東的凈利潤達(dá)6799.66萬元，同比增長21.34%。

橫向比較可見，特發(fā)服務(wù)的營收規(guī)模和凈利潤均不及招商積余的零頭，差距甚大，但與南都物業(yè)相仿。

成長性方面，特發(fā)服務(wù)位居中流，營收和凈利潤增長率均比招商積余低近50%，但卻均比南都物業(yè)高逾50%，比上不足比下有余。

市場競爭力弱導(dǎo)致毛利率波動

根據(jù)招股說明書，2017-2019年，特發(fā)服務(wù)綜合毛利率分別為21.96%、21.05%和 18.65%。

上市公司2019年年報(bào)顯示，2018年招商積余主營業(yè)務(wù)收入66.56億元，主營業(yè)務(wù)成本53.48億元，毛利率19.65%；2019年主營業(yè)務(wù)收入60.78億元，主營業(yè)務(wù)成本49.68億元，毛利率18.26%。

2018年南都物業(yè)主營業(yè)務(wù)收入10.56億元，主營業(yè)務(wù)成本8.24億元，毛利率21.97%；2019年主營業(yè)務(wù)收入12.30億元，主營業(yè)務(wù)成本9.56億元，毛利率22.28%。

數(shù)據(jù)顯示，特發(fā)服務(wù)的毛利率相對于競爭對手波動較大，公司表示主要原因包括：2017年度，因公司新承接金雪工業(yè)園項(xiàng)目毛利率較低，拉低前期介入項(xiàng)目整體毛利率水平；2018 年度公司與甲方協(xié)商提高了物業(yè)管理費(fèi)，使得毛利率水平有所回升；2019 年度，因公司于 2018 年下半年承接的南山場地維護(hù)項(xiàng)目毛利率較低，但其營業(yè)收入規(guī)模相對較大，占 2019 年度前期介入項(xiàng)目營業(yè)收入的比例較高，使得整體毛利率有所下降。2019 年中，公司已退出金雪工業(yè)園項(xiàng)目。

這些信息透露，公司的市場競爭力不太強(qiáng)，憑借低價(jià)格承接項(xiàng)目之后又無力消化成本，導(dǎo)致毛利率受到顯著影響，甚至不得不退出大項(xiàng)目運(yùn)營。

研發(fā)實(shí)行“拿來主義”

或許，物管服務(wù)業(yè)相對于制造業(yè)有一個特點(diǎn)，主要依靠制度管理、品牌效應(yīng)形成競爭力，因此研發(fā)投入較少。

盡管如此，但罕見的是，作為創(chuàng)業(yè)板IPO公司，特發(fā)服務(wù)招股書的財(cái)務(wù)報(bào)表中竟然沒有顯示研發(fā)投入費(fèi)用，而“研發(fā)投入占營業(yè)收入比例”項(xiàng)目赫然顯示“－”。估計(jì)特發(fā)服務(wù)可能沒有自主研發(fā)團(tuán)隊(duì)，其智能化建設(shè)可能依靠對外采購。

招股書“前十大服務(wù)采購供應(yīng)商采購情況”部分顯示，2017年，特發(fā)服務(wù)向江蘇國泰新點(diǎn)軟件有限公司和武漢普實(shí)信息技術(shù)有限公司分別支付194.60萬元和190.00萬元采購“信息化服務(wù)”。2018年又再次向國泰新點(diǎn)采購180.00萬元的“信息化服務(wù)”。

上市公司年報(bào)顯示，2018、2019年，招商積余研發(fā)費(fèi)用分別為1462.27萬元、1752.68萬元，研發(fā)投入占營業(yè)收入比例分別為0.22%、0.29%。

2018、2019年，南都物業(yè)研發(fā)費(fèi)用分別為180.19萬元、155.52萬元，研發(fā)投入占營業(yè)收入比例分別為0.14%、0.12%。

橫向?qū)Ρ瓤梢姡夜局?，特發(fā)服務(wù)在研發(fā)方面可能實(shí)行“拿來主義”，南都物業(yè)研發(fā)投入較少，且呈下降趨勢。只有招商積余研發(fā)投入較大，且增長顯著。

作為特發(fā)服務(wù)的同城競爭對手，招商積余在年報(bào)中表示，公司努力以科技賦能物業(yè)管理，加大開展研發(fā)工作，引領(lǐng)企業(yè)向智能化、科技化發(fā)展，推動公司向可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。2019年公司持續(xù)完善設(shè)備設(shè)施全生命周期管理平臺的研發(fā)和應(yīng)用；開展智慧安防 AI 視頻分析技術(shù)的研發(fā)和試點(diǎn)；進(jìn)行智慧停車在管項(xiàng)目數(shù)據(jù)接入和周邊商業(yè)活動數(shù)字信息共享的研發(fā)等。

看來，招商積余的營收和凈利潤成長性在三家公司之中鶴立雞群不是沒有原因。相比創(chuàng)業(yè)板公司普遍研發(fā)投入上千萬元，半年凈利潤就達(dá)數(shù)千萬元的特發(fā)服務(wù)并不是沒有能力投入自主研發(fā)?！澳脕碇髁x”固然省事，但也導(dǎo)致缺乏核心競爭力。

板塊估值遵循價(jià)值投資準(zhǔn)則

在A股市場上，招商積余和南都物業(yè)都屬于房地產(chǎn)板塊，特發(fā)服務(wù)應(yīng)該也概莫能外，因此市場估值具有參考意義。

截至2020年9月17日收盤，流通市值達(dá)177.7億元的招商積余股價(jià)達(dá)26.65元，2月3日年內(nèi)低點(diǎn)為17.82元，8月4日高點(diǎn)曾達(dá)38.80元，動態(tài)市盈率達(dá)79.1；流通市值達(dá)8.07億元的南都物業(yè)股價(jià)為24.06元，2月3日年內(nèi)低點(diǎn)為17.15元，6月19日高點(diǎn)曾達(dá)33.40元，動態(tài)市盈率為23.7。

由此可見，資本市場投資者是理性的，基本遵循價(jià)值投資準(zhǔn)則，那些注重自主科技研發(fā)、核心競爭力強(qiáng)勁的公司會得到投資者更多青睞。不出意外，特發(fā)服務(wù)的估值也應(yīng)該會遵循價(jià)值投資準(zhǔn)則。