債務(wù)糾紛和資金短缺是保交樓工作面臨的兩大主要難題，是盤活項(xiàng)目資產(chǎn)、推動(dòng)樓盤復(fù)工交付的關(guān)鍵所在。南寧市平穩(wěn)基金（以下簡稱“平穩(wěn)基金”）成立以來，著力應(yīng)對(duì)各類復(fù)雜債務(wù)問題、積極保障各方利益，獲得多家金融機(jī)構(gòu)支持，形成同向發(fā)力穩(wěn)民生的良性發(fā)展趨勢(shì)。

理順債務(wù)債權(quán)  保障多方利益

據(jù)了解，問題樓盤的形成大多是由于開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中無法持續(xù)投入資金，或?qū)①彿空咧Ц兜念A(yù)售房屋款項(xiàng)挪作他用，以致項(xiàng)目出現(xiàn)巨大資金缺口。同時(shí)，問題樓盤項(xiàng)目資產(chǎn)主要土地和在建工程抵押給金融機(jī)構(gòu)，資金不足衍生各類債務(wù)糾紛，資不抵債使問題進(jìn)一步復(fù)雜化。

有業(yè)內(nèi)專家分析指出，當(dāng)前“保交樓”工作存在兩大難題，一是貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目難以得到市場(chǎng)化資金的支持；二是項(xiàng)目面臨和債權(quán)人的激烈博弈，導(dǎo)致進(jìn)度受阻。資金不足和債務(wù)糾紛的問題互相纏繞，增加了保交樓難度。

開展保交樓工作，已經(jīng)不再是簡單地注入資金，而必須以法治化、市場(chǎng)化方式，通過理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系，找到各方利益的平衡點(diǎn)、化解危機(jī)盤活資產(chǎn)。平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，基金成立以來，直面問題樓盤債務(wù)問題，以保交樓和資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)，與項(xiàng)目債權(quán)人們展開談判，有博弈、也有合作。

2022年平穩(wěn)基金成立，接手的藍(lán)光項(xiàng)目即面臨建設(shè)資金被開發(fā)商違規(guī)抽調(diào)、項(xiàng)目土地和部分物業(yè)被抵押給金融機(jī)構(gòu)、辦理房產(chǎn)證須債權(quán)人對(duì)土地進(jìn)行解押等多種典型問題。

考慮到購房業(yè)主的切身利益，平穩(wěn)基金協(xié)同相關(guān)政府部門，開創(chuàng)“先辦證再交房”模式，為1704套住宅的業(yè)主順利辦理房產(chǎn)證。這一模式在后續(xù)的兩個(gè)保交樓項(xiàng)目中得到推廣，最大限度保障了民生。

平穩(wěn)基金接手的陽光城大唐檀境項(xiàng)目，同樣面臨項(xiàng)目資金缺口巨大、未開發(fā)土地被抵押的困境。根據(jù)相關(guān)政策，在保交樓工作未完成前，土地拍賣不予執(zhí)行。但作為債權(quán)人的某信托公司卻向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾峤涣伺馁u抵押物申請(qǐng)。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為最大限度保障業(yè)主、安置群眾以及多個(gè)債權(quán)人的利益，基金通過“保交樓續(xù)建+項(xiàng)目公司破產(chǎn)預(yù)重整+破產(chǎn)清算”的方式，推動(dòng)項(xiàng)目公司進(jìn)入破產(chǎn)預(yù)重整階段，保交樓工作完成后將根據(jù)項(xiàng)目資產(chǎn)情況對(duì)債權(quán)人按照法律約定的順序進(jìn)行資金償還。

與金融機(jī)構(gòu)同向發(fā)力  穩(wěn)民生大局

截至2025年1月，平穩(wěn)基金已完成3個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)4590戶住宅公寓和商鋪的保交樓工作，并接手了五象湖光學(xué)府、陽光城大唐檀境、大唐中南紫云印象3個(gè)項(xiàng)目。

在接手項(xiàng)目之前，平穩(wěn)基金會(huì)聯(lián)合第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，共同進(jìn)行財(cái)務(wù)、工程、法律方面的盡職調(diào)查工作，關(guān)注項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況、建設(shè)情況、訴訟情況等方面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

正常而言，平穩(wěn)基金是通過償還債權(quán)人的債權(quán)，然后解除其對(duì)資產(chǎn)的抵押，達(dá)到盤活資產(chǎn)，重新利用資產(chǎn)進(jìn)行融資的目的，但這種模式對(duì)于資產(chǎn)存留太少，資不抵債的項(xiàng)目，仍需要和債權(quán)人一對(duì)一談判具體償還比例。

平安信托擁有湖光學(xué)府2.4億元、紫云印象3.5億元的債權(quán)，此前對(duì)項(xiàng)目公司和相關(guān)地塊也進(jìn)行了查封和抵押。平穩(wěn)基金通過與平安信托談判，順利收購相關(guān)債權(quán)，平安信托積極配合解除相關(guān)權(quán)利限制，讓項(xiàng)目得以順利盤活。

在檀境項(xiàng)目中，為確保保交樓工作按時(shí)完成，興業(yè)銀行釋放抵押物使得按揭順利放款。同時(shí)，興業(yè)銀行與平穩(wěn)基金成立合資SPV公司，以對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)作價(jià)入股SPV（轉(zhuǎn)為股本金和資本公積金），以“債轉(zhuǎn)股”的方式配合保交樓工作。

據(jù)了解，當(dāng)前房地產(chǎn)紓困資金的外部來源主要有國家專項(xiàng)借款、銀行配套融資、地方政府專門款項(xiàng)以及其他資產(chǎn)管理公司和金融機(jī)構(gòu)的資金支持，內(nèi)部來源主要是企業(yè)自籌融資和銷售回款。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的助力下，平穩(wěn)基金的項(xiàng)目都處于“白名單”范圍里面，并有望獲得來自工行、建行的低利率貸款；此外，目前已經(jīng)有中國信達(dá)、中信金融資產(chǎn)兩家資產(chǎn)管理公司計(jì)劃注資平穩(wěn)基金。金融機(jī)構(gòu)愿意貸款及注資給平穩(wěn)基金，也從側(cè)面證明平穩(wěn)基金的運(yùn)營模式已得到業(yè)界的廣泛認(rèn)可。