當前，全球經濟格局深度調整，中國金融市場改革加速推進，中國房地產市場處于調整階段。中國金融監(jiān)管總局統(tǒng)計顯示，2024年僅銀行處置的不良資產超3萬億元，且此類資產在經濟結構優(yōu)化、產業(yè)升級的浪潮中持續(xù)擴容。 這一領域正從"風險化解"向"價值重塑"轉型，成為驅動新經濟周期的重要引擎。

　　在此背景下，仲量聯(lián)行近日發(fā)布《基于價值重塑的不良資產》白皮書（以下簡稱"白皮書"）。白皮書通過深入分析不良資產的產生原因、評估重點、重塑方式以及未來趨勢，助力投資者挖掘不良資產潛力，以相對較低成本獲取具備長期價值的資產，同時為持有不良資產的房企或金融機構提供有效的風險化解方案。

　　仲量聯(lián)行評估咨詢服務部中國區(qū)總監(jiān)熊建平表示："伴隨中國經濟結構優(yōu)化和產業(yè)升級，不良資產領域不僅承載著化解金融風險、盤活存量資產的重任，更孕育著‘萬億級'的投資機遇。不良資產作為特定條件下可能被低估的價值載體，通過精準識別、重組與運營有機會恢復應有價值或激發(fā)超預期價值。對于投資者而言，與專業(yè)機構緊密合作，持續(xù)挖掘這一領域的優(yōu)質機會至關重要。"

　　不良資產并非"負資產"，可從源頭挖掘被低估的"價值"

　　白皮書指出，不良資產并非等同于"負資產"，而是在特定條件下可能被低估的價值載體。許多不良資產的形成源于主體的信用風險或短期現(xiàn)金流問題，而非底層資產本身缺乏價值。例如，某些房地產項目盡管因債務違約被歸類為不良資產，但其地理位置優(yōu)越、現(xiàn)金流穩(wěn)定、收益率高于市場平均水平。在精準盡職調查和債務重組后，有潛力轉化為投資價值較高的優(yōu)質資產。

　　從金融機構的角度來看，不良資產的管理不僅在于風險防范，更在于高效處置與重塑價值。近年來，不良資產的處置方式不斷創(chuàng)新，衍生出新的證券化投資產品，使其成為資本市場的重要組成部分。同時，金融資產管理公司在商業(yè)化業(yè)務拓展中所產生的不良資產也被納入管理范疇，進一步豐富了不良資產的投資維度。在企業(yè)及非金融機構領域，通過債務與資產的剝離，違約債務仍可能展現(xiàn)投資價值。

　　熊建平進一步指出："不良資產的形成，歸根結底是企業(yè)短期資金周轉需求和宏觀經濟大周期之間的不協(xié)調，因而通過收購、管理與處置等策略，不良資產有機會激活全新價值；這類底層資產在經過與債券和債務的剝離后，也有潛力蛻變?yōu)橹档猛顿Y者關注的投資品。而企業(yè)通過價值重塑，則有望走出經營困境，改善財務狀況，并最終實現(xiàn)風險管理和資產優(yōu)化。"

　　不同階段"精準"價值重估，挖掘與重塑不良資產可觀潛能

　　白皮書指出，在不良資產的估值過程中，評估師需精準衡量資產的實際價值，不僅評估資產本身的市場價值，還需評估債務人的償付能力、抵押物的變現(xiàn)潛力以及市場環(huán)境的變化。其中，能夠衡量資產在不同市場條件下可變現(xiàn)程度的綜合變現(xiàn)率就成了為價值重估提供參考依據(jù)的重要指標。

　　同時，不良資產的價格受到宏觀、中觀和微觀三個層面外部因素的影響，需綜合評估和考量。其中，宏觀因素主要包括經濟、社會、文化、技術環(huán)境；中觀因素即行業(yè)因素，例如行業(yè)的市場吸引力、生命周期以及政策導向等；微觀因素則涉及企業(yè)本身的經營狀況、財務結構及治理能力等。

　　在不良資產管理的不同階段，估值的重點也有所不同。在收購階段，評估的核心在于本金折扣率，即資產收購價格與其名義價值之間的折扣幅度。評估師需要深入分析債務人的還款能力、還款意愿及相關抵押物的質量。在管理階段則需要動態(tài)跟蹤資產的價值變化，綜合考慮市場價格波動、資產本身的運營情況以及可能影響回收的外部因素。在處置階段，評估師需要根據(jù)市場動態(tài)，對抵押物進行最新估值，并結合不同處置方式（如拍賣、債轉股、轉讓等）的變現(xiàn)折扣率，預測資產回收金額，確保資產處置的高效性和合理性。

　　仲量聯(lián)行評估咨詢部資深董事韓晶表示："我國不良資產行業(yè)處于規(guī)模擴大、價值重塑的風口期，不良資產的價值評估更加考驗綜合專業(yè)度，不良資產的投資維度進一步豐富，處置方式不斷創(chuàng)新也持續(xù)激發(fā)出新的需求，這一領域在巨大變革中蘊藏著可觀的潛能。為此，仲量聯(lián)行將持續(xù)從不同維度詳細解讀不良資產的處置策略和發(fā)展機會，推動不良資產領域的服務實踐與創(chuàng)新；同時憑借在不良資產領域積累的實踐經驗、數(shù)據(jù)覆蓋能力和生態(tài)網絡、完善的評估牌照和安全合規(guī)的優(yōu)勢，我們也將進一步協(xié)助市場各方參與者挖掘不良資產領域的潛在機遇。"

　　關于仲量聯(lián)行

　　200多年來，作為全球領先的商業(yè)地產服務和投資管理公司，仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協(xié)助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業(yè)、酒店、住宅和零售等物業(yè)。作為《財富》500強企業(yè)，公司2024財年收入達234億美元，業(yè)務遍及全球80多個國家，員工總數(shù)超過112,000人。我們秉承"塑造房地產的未來，讓世界更美好"的企業(yè)宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群"向光而為"。JLL是仲量聯(lián)行的品牌名稱以及注冊商標。